租屋设施故障，擅自维修还犯法！租屋设施坏了谁来修？

租房子是大部分人一生中需要经历的事情，每年有大批留学生来美留学，需要租房子住。在租房子过程中，房东最多能收取多少押金？房屋内设施坏了应该谁来修理？房东可以在租约期间任意涨房租吗？租客都有哪些权利？

目前在靠近洛杉矶市中心月租900多元公寓里的小许，与另一位上班族合租这套公寓。小许说，自从搬进公寓后空调一直是坏的，但因洛杉矶气温宜人，平时不需要开空调，也没请房东找人修。结果去年10月有几天天气异常闷热，「稍微一活动就满身大汗」，但打电话给房东要求修理空调，虽答应，却迟迟没有派人来修。他本想自己出钱修，但又怕房东不认账，不报销修理费用。

//根据洛杉矶县消费者事务局（Department of Consumer and Business Affairs）提供的数据，相关法规规定，如果出租房屋有设施损坏，对於可能危及健康、安全的设施，房东必须立刻修复，包括冬季损坏的暖气，没有热水，电线损坏，厕所、管道损坏。至於其它非紧急的修理，要在 30天内修理好。

如果房东迟迟没有修理，对需要紧急修理的设备，房客可以向当地政府健康服务部门投诉，洛杉矶县居民可以拨打：800-593-8222。房客还可以选择直接搬离房屋，不需要提前告诉房东。另外，还可以到小额法庭控告房东。

//但在做这些行动之前，建议房客提前进行法律谘询，因为房东有时可能会控告或驱逐房客。对於不那麽紧急的修理，房客在写信给房东没有收到答复下，可以到小额法庭提告。

需要注意的是，如果房客没有经过房东同意，自行修复设施并从房租里扣除修理费，或停止缴房租，并不合法。

本报曾报导过某学生在租期满后搬离租所，缴纳的1000元押金只被退回200多元。被扣项包括清洁费、设施修理费等。洛县消费者事务局指出，房东合法利用房客的押金，主要在三个方面：一是抵销房客所欠租金，二是修理房客或其朋友造成的设施损坏，三是房屋清理费。但对於房客在租期内，房屋的「自然损耗」（ordinary wear and tear），房东不应收取房客费用。

//另外，房东收取费用金额的合理性，又是一个问题。案例中的那位学生说，房东给出的收费清单，因为客厅有一袋垃圾没丢，就收取一百多元，清除桌子上的贴纸就要一百多元，有明显的不合理性。这位学生建议所有租房子的人，在入住和搬出前都要拍照留证，以免被房东钻空子乱收费。如果对於押金退还的金额有疑意，可在小额法庭起诉。对於押金的退还，法律规定期限为房客搬出后的21天内。 

如果遇到房东驱逐（evict）房客，依法必须提前三天，或30天、或60天、或90天发给房客驱逐通知。如果房客在收到驱逐通知而没有搬离住所，房东有权发起叫做「非法滞留」（Unlawful Detainer）的法律诉讼。如果房客收到法院传单，需要立刻谘询律师或当地法律协助机构。在接到法律传单后，房客只有五天时间回复法院。回复法院后，房客可以在法庭上说明自己的情况，如果不回复法院，法院会自行裁定，房东也有驱逐房客的权利。

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