节税攻略——美国房产税、美国住房贷款利息税如何节省

美国房产税如何抵扣所得税？

怎样节省美国住房贷款利息税？

资金外流的压力越来越大，华人在美国投资房产大多会选择贷款购房，而在房产税与贷款利息税的双重压力下，会限制不少购房者的购房需求。不过美国减免税款的措施很多，美国房产税可以一定程度抵扣个人所得税，具体流程如何操作？美国住房贷款利息税有怎样的节省措施？

美国房产税如何抵扣所得税？

1. 美国的所得税是什么？

美国的个人所得税是美国主要的财政来源，纳税也是每个人应尽的义务和职责。美国根据个人收入情况，按从低到高的税率进行纳税，从而达到减少低收入者的纳税负担，调节过高收入的目的。

美国个人所得税纳税按照“多收入多交税，收入低先交税、后退税”的基本原则。

2. 美国的所得税如何计算？

美国的所得税是一种统一扣除的综合所得税税制，所有收入都要纳入税基。具体的计算如下：

• 全部所得-免税项目 = 毛所得
  
• 毛所得-调整项目 = 调整后的毛所得
  
• 调整后的毛所得-分项扣除额（或标准扣除额）-个人宽免额 = 应纳税所得额
  
• 应纳税所得额 × 税率 = 初算税负
  
• 初算税负-税收抵免款项=所得税税负
  

3. 房产税费中有哪些可以用于抵扣所得税？

• 房产税直接抵扣所得税
  

美国各州政府规定，当房产税缴纳到一定数额，可以抵扣个人所得税。

举例：如果纳税人每年收入60,000美金，需要缴纳房产税10,000美金，经过抵冲后，纳税人个人所得税税基为50,000美金。若是抵扣后还能降低一个税率等级，所节省下的税费就不止这些了。

• 贷款利息抵扣所得税
  

美国不仅房产税可以抵扣所得税，为房产支出的所有贷款利息同样可以抵扣所得税。

举例：假设纳税人每月还贷3,000美金，其中利息1,800美金，那么每年度利息就为12*1,800=21,600美金，税基也可以相应抵扣21,600美金。

综上两点，一位年收入60,000美金的纳税人，在抵扣房产税10,000美金与贷款利息21,600美金后，需要申报所得税的税基是28,400美金。

这样就可以合理降低纳税人实际赋税，缓解纳税人压力。

• 免除预扣税抵免所得税
  

在美国投资房产不论是增值收益还是租金收入，多多少少都会涉及个人所得税。而美国对于个人所得税还有预扣税的规定，支付工资或向外国人支付某些款项的人需要从这些支付中扣除所得税。税务部门需要扣除租房收入的30%当作预扣税。如果尽早拿到纳税人识别号（Individual Taxpayer Identification）。

业主在领取税号之后就不需要缴纳预扣税，之前缴纳的预扣税也可以申请退税，从而实现所得税的减免。

怎样节省美国住房贷款利息税？

• 银行收取点数
  

美国联邦政府鼓励你通过扣除抵押贷款利息来购房，在美贷款购房的时候贷款银行通常会收取一定的费用，叫“点数” (points)。每一个点数相当于贷款金额的1%。点数可作用于贷方赚取利益，借款人获得更低利息与税费抵免。

扣除条件：

1. 只有你在本年度实际支付利息才有资格获得扣除下一个纳税年度中的利息。如果你在下一个纳税年度中拖欠了抵押贷款，���么你必须等到再后一年才能申请扣除。
   
2. 你的抵押贷款人可能对你的房屋拥有担保权益，作为偿还贷款的抵押品。这种担保利益一般允许银行继续保持对你家的所有权。只要你签署的抵押文件包括这种类型的担保权益，那么你可能有资格扣除您的利息支付。
   
3. 因为信用卡公司没有任何担保权益。如果你使用信用卡补贴你的房屋购买金额，则这些利息不可扣除。

扣除限制：

1. 国税局限制获得扣除资格的住房数量。一般为你的主要住房加上你的另一套住房。税法对于主要住宅也有限制，不能随意的选择一套房产为你的主要住房。这一定是你一年中通常居住的地方。但是，你可以选择另一套住房的扣除资格。

2. 为了防止纳税人扣除豪华住房贷款利息，法律将扣除的款项限制为最高100万美元的抵押贷款额。这100万美元的限额适用于两套房产抵押贷款的总额。

例如，如果你欠你的主住房60万美元，度假住房欠80万美元，在一共的140万美元中，你可以免除其中100万美元的贷款利息，但是超出的40万美元的利息将不能得到扣除。在某些情况下，如果涉及房屋净值贷款，超额利息可能有资格获得扣除。

3. 全额抵税只限于借款人为了贷款购买或建造主要住宅，且点数的费用只可在支付的当年全额抵税。而在其它情况下，点数的费用会在贷款期间内摊销抵税。

• 房屋贷款利息

美国有两种减税额：标准扣除额(Standard Deductions)与分类扣税额(Itemized Deductions)。房贷与利息就可以作为分项扣除额抵税。

什么是分项扣除额？

分项扣除额是纳税人可以申领联邦所得税纳税申报表并减少其应纳税所得额的合法费用。纳税人一般会经过仔细计算，在标准扣除和分项扣除里做出权衡。

• 分项扣除限制

如果纳税人的总收入高于一个适用金额（applicable amount）那么在总的分项扣除额中减少超出适用金额的3%或有80％的细项扣除额。

举例：如果一个人作为“户主”提交的调整后的总收入是50万美元，其中一个有2万美元的分项扣除额，那么首先计算超出“适用金额”的3％：0.3*(500,000-275,000)=$6,750；然后计算出总扣减额的80％，0.8*20,00=$16,000最后再减去上述金额中较小的一项，剩下的变为实际分项扣税额。在这种情况下，较低的是6,750美元。因此，纳税人的2万美金额度中应减少6,750美元，仅剩分项扣除额13,250美元。

关于“适用金额”的规定：

在2013年，税法第68（b）条下的“适用金额”如下：

1. 已婚夫妇共同申报或未亡配偶者（未亡配偶指夫妻中一方死亡而另方仍存活的那位）为30万美金；
   
2. 已婚夫妇分别为15万美金；
   
3. 户主为275 000美金；
   
4. 不属于户主和未亡配偶的未婚人士，则为25万美金。
   

• 首套住宅房贷款利息减免

美国政府对于人们的首套住房十分宽容，可以在收入中免除贷款利息，并且首套住房提供的利率很低。

首套住宅房的定义：

首套住宅房叫做PrincipalResidence或Primary Residence，它属于人们的基本住宅，需要区别与其他住宅，如度假住宅、出租房屋等。

限制：

1. 美国首套住宅房在住满两年后出售，可免除资本增值税。个人免除25万美元，夫妻免除50万美元。但仅有首套住房可以享受这一个福利。
   
2. 国家税务局对于首套住宅房的检查很严格，会定期检查房屋的居住情况，因此很难掺假。

来源：华人地产网