美国房市大洗牌,佣金不再,百万经纪人失业...

美国房市即将在本周末迎来一个新的时代。

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简要说三大改变,即将开始。

第一,过去大多数卖房者在成交后都要支付买方和卖方佣金。而大多数买方则无需向中介支付任何费用。根据和解协议,中介和经纪人的传统报酬制度可能会发生变化,买方有可能不得不自己支付佣金。

第二,所有购房者必须先与经纪人签订合同,然后经纪人才能开始带他们看房。

第三,卖方代理必须停止在房地产上市数据库(MLS)中发布买方佣金报价。补偿提议可以继续,但不能在房地产经纪人经营的上市服务中公布。

从8月17日开始,除非您与房地产经纪人签订了代理协议,否则他们不能带您看房。这包括打电话给对方挂牌经纪人,带您参观任何房屋等。

买方与房地产经纪人之间的协议是《买方代表协议》。该协议基本上是您与房地产经纪人之间的合同,表示您将聘请他们购买房屋,并同意双方的角色、义务和责任。

好消息是,作为卖家可以与经纪人共同决定协议的到期时间。您可能必须签署一份协议,但如果您还没有准备好对房地产经纪人做出完全承诺,您可以随时要求签署协议时间长度为一天、一周或一个月后到期。您甚至可以只就特定房产签订协议。

另外一项重大改变将关乎卖房者的钱包,现行模式下,卖家必须支付5%到6%的佣金,而这笔佣金通常由卖家经纪和买家经纪平分或按照比例平分。这代表卖家必须多付这笔钱,以致于变相把费用加进房价中。

如今,强制的佣金制度被取消,买家佣金和卖家佣金将各自独立,双方分别和自己的经纪人协商佣金。当然这一规定本身并不能降低房屋买卖的佣金,只是改变了支付佣金的模式,但外界普遍认为,随着制度的实施,取消强制规定将促进市场竞争,迫使买卖双方的经纪人都降低佣金,从而降低房屋买卖成本,并降低房价。

另外,还将打破多项美国房市长期垄断的规定。其中之一是禁止在被称为多重上市服务(multiple listing services,简称MLS)的集中化房源列表中包含经纪人佣金的信息;另一条规定结束了经纪人必须订阅MLS服务才能获得佣金的规定。尽管NAR声称并不拥有MLS,但许多MLS服务由NAR的各地子机构所运营。在新规定下,将有更多的经纪人取消对MLS的订阅,转向其它渠道来发布房源信息,从而打破垄断。

美国民众每年花费在地产经纪佣金上的钱高达1000亿,而且美国房地产经纪的佣金比全球大部分地区要高的多——全球各国平均地产中介费只有1%到2%。据TD Cowen Insights估计,新规一旦实施,房地产佣金可能下降25%至50%

市场的改变,总会有人做出牺牲,也会有人得益于新规。

部分经纪人预测,新规定将开启新的商业模式,也可能让不少同业离开产业,也有人乐见转变。

CNN记者访问的许多房地产经纪人表示,新规则将鼓励有经验的经纪人,但可能让年轻经纪人更难打入市场,因为买家可能不愿与缺乏经验的经纪人签署具法律效力的协议

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在新泽西拥有房屋的朱先生表示,由于房子需求的差异,NAR的新政策对卖方和买方的影响会有不同。他举例说,如果自己是买方的话,总体影响不大,因为经纪人的佣金本来也不是买方出。而如果自己是卖方的话,预期以后可能会支付少一些的经纪人佣金,但还是首先需要考虑具有好信誉和好销售记录的经纪人。否则佣金再低,如果不能帮自己在一定时间内卖出房子,那也不值得用那样的经纪人。

一些分析指,NAR取消强制佣金规定后,房地产经纪人行业面临优胜劣汰的大洗牌,有估计认为可能有高达100万的房地产经纪人可能被迫转行。

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也有人表示,佣金制度的改变短期内可能并不一定利好房市。因为若让买家自己付中介费,会大大降低他们的购买能力,因为若让卖家出,这个费用可以包括在贷款里面,而让买家自己出的话,必须要有更多的先期付款。所以,规则的改变短期内对买家不是利好,降低他们的购买力,而对卖家也不一定是好事,因为潜在的买家减少了。

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对此,地产经纪公司eXp Realty执行长帕雷哈(Leo Pareja)说:这是整体产业的大型社会实验,我为我的经纪人做好迎接一片混乱的准备,我预期会出现不少混乱情况。

您认为新的购房规则会对您产生哪些影响吗?


来源:华人生活网