Utilize the function of REITs. The small money can invest the commercial building easily.
富爸爸富媽媽說：「在投資房地產的領域中，最簡單、最省事的做法，就是參與房地產信託的投資。」
The most simply the most convenient method in the real estate investment is “ the real estate investment trusts ---REITs”.
富爸爸富媽媽說：「利用REITs的功能，小錢即可輕鬆投資 ，任何人都可加入 ，只須花些小錢就可做寓公，分享股東利潤。」
房地產的投資有許多管道，你可以買下住宅、公寓、土地、辦公樓、商場或倉庫， ( 自己親手來管理 或者委託專業經理人來管理 ) 。 你也可以從事土地開發或興建房屋。
有道是「看人挑擔不吃力」沒做過房東，不知道做房東的辛苦。沒蓋過房子，不知道蓋房子有多困難。再說，沒有巨額的資金 ，想成為商業房地產的主人也很困難。
如果你想從事房地產投資，但只有少量資金該怎麼辦？
不想要有做房東的煩腦 ，該怎麼做？
已 做了房東， 但卻又 不想碰到壞房客，該怎麼辦？
不會蓋房子、不懂蓋房子，但又想去蓋房子賺錢，該怎麼辦？
問：在少量有限的資金之下，同樣是參與房地產的投資，是不是有更容易，更可行的其它方法呢？
富爸爸富媽媽說：「擁有出租的房地產，但又 不想碰到壞房客，怎麼辦？選擇 購買 REITs不動產投資信託基金來替代真實的擁有房地產，可算是另一種不錯的選擇。」
在投資房地產的領域中，最簡單、最省事的做法，就是參與房地產信託的投資。
例 如：買入REITs (房地產基金股票 ) 信託憑証的投資人，就好像自己是擁有該項目房地產 ，同樣可達到收取房租的目的，也可獲得該項房地產增值的利潤。若你想要自己做土地開發興建房子賺取其開發利潤，不妨也可以考慮投資建商股票來替代，上述兩種方法簡單、方便、可行，且買進賣出也容易，省去自己親自經營的煩惱。
富爸爸富媽媽說：「房地產的投資不一定要實際擁有房地產，你可以透過房地產信託REITs 或 建商股票的機制，來 以小博大 ，一樣可以達到賺錢的目的。」
富爸爸富媽媽說：「不想有麻煩，但又想擁有出租的房地產，去購買 REITs不動產投資信託基金，可算是另一種不錯的替代選擇。」
REITs是把不動產標地物，用來證券化的一種商品，就像股票一樣，可以公開自由買賣，非常方便。所謂的不動產證券化商品，就是把一筆土地或一棟建築物的財產權利，劃分為比較小的單位，轉換成為有價證券，讓原本龐大而不易流通的不動產，變成可以變現和流通的證券商品，透過資本市場的發行讓投資人投資，也就是把不動產變成「證券化 或 動產化」的商品，成為一種「類似股票、基金」形式的一種投資工具。
不動產證券化是把不動產的「所有權、經營權、物權」證券化，以不動產的資產價值、開發管理 或 經營收益作為證券化標的的基礎，把每期固定的經營收益 ( 現金流量 ) 單位化、細小化，再把經營利得，分給各個小投資人。
由於把不動產證券化 (單位化、細小化 )之後，每股的單價就變得便宜許多，一般人只要幾佰、幾仟元就可開始投資。
問：只有幾千元、幾萬元就可以間接擁有商業房地產可能嗎？
富爸爸富媽媽說：「只要幾仟元的投資，你也可以變成商業房地產的擁有者之一，利用REITs 的功能， 可以讓你擁有商業房地產的美夢成真。」
不動產證券化商品有兩大類：
一個是「不動產投資信託( Real Estate Investment Trust， REITs) ，REITs類似基金。
另一個是「不動產資產信託(Real Estate Asset Trusust，REAT )， REAT則類似債券。
目前全球不動產證券化市場發展的主流是REITs，不是REAT。
美國立法通過REITs法案，至今已有40多年的歷史，其目的在於讓小額的投資人有參與大型商業不動產投資的機會，簡單來說就是創造「有錢大家賺的機會」。
一般人可以運用少量有限的金錢投資REITs 。透過REITs的運作，照樣可以享受大型不動產的穩定收入，及資產增值的高回報率。
根據美國不動產投資信託協會統計，美國不動產投資信託基金自2001年至2006年，連續六年皆出現了正投資報酬率，大多數的REITS平均每年投資報酬率超過了25 %。
以過去三十年統計數字來看， REITs的平均表現勝過道瓊工業指數、S&P 500指數 、 NASDAQ綜合指數、羅素2000指數許多 。 ( 註：2007年至2011年，某些地區、城市除外)
受到全球經融風暴的影響，2007至2009年大型商業不動產的價格也受到波及，因此三年來REITs的價格下調輻度很大，約有 50% 至 90%，跌幅遠遠超過道瓊工業指數，但由於景氣從2011年起逐漸回升，現在正是重新評估投資REITs的時候了。
例 ：以REITs 綜合指數股代號 VGSIX為例：
2007年2月9日為 $28.44 / 股。2009年3月6日為 $7 / 股，二年來下跌75.35%。2010年3月為 $16 / 股，一年來上漲230%。2011年3月為 $19 / 股，一年來上漲16.%。
富爸爸富媽媽說：「投資要順勢而為，在景氣回升中， 你可以考慮投資REITs , 做為另一種除了擁有實體房地產之外的投資選擇。」
不動產投資信託 REITs之簡介：
不動產投資信託( Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs )的構想來自於共同基金 ( Mutual Fund )，主要是發行憑證用以募集大眾資金為目的，將其資金投資於各種行業之不動產，如辦公大樓 、公寓 、旅館、購物中心、倉庫，收取其投資收益，如租金、貸款或停車費用等，再將其收益轉化成股利形式發給受益憑證的持有人。如此一來，原本只限於擁有大額資金的有錢人才能享有的商業房地產投資，也可讓小額投資人輕鬆參與，共同分享利潤。
富爸爸富媽媽說：「原本只限於擁有大額資金的有錢人才能享有的商業房地產投資，也可讓小額投資人輕鬆參與，REITs滿足了大眾化投資的需求與方便性。」
對投資人而言，投資REITs並不是直接購買不動產，而是投資不動產投資信託公司所發行之受益憑證，以其權益比例獲取經營管理之後的現金收益。
由於許多REITs在股票交易所公開掛牌自由買賣，投資人亦可以買低賣高賺取價差。因此REITs可以說是兼具投資不動產和股票之雙重特質。此外，根據美國法令，REITs必須將應稅所得 ( taxable income ) 的90%分配給它們的投資人 ( 有如分紅 )，同時REITs本身因不需要支付企業所得稅( corporate income tax)，避免了投資股票的重複課稅 ( double taxed ) ，讓投資人有更大REITs的投資利潤。
富爸爸富媽媽說：「REITs可以說是兼具投資不動產和股票之雙重特質，避免了投資股票的重複課稅 ( double taxed ) ，讓投資人有更大REITs的投資利潤。」
REITs之分類： 按照不同的投資性質，REITs可以分成三大類。
1. 直接投資經營收益性不動產的權益型 REITs (Equity REITs)，其主要收入來自於所產生的營運收入與買賣不動產的價差利潤 。
2. 採取間接融資方式投入不動產抵押債券的抵押型REITs ( Mortgage REITs ), 收入來源包括利息收入及提供融資的手續費。
3. 包含前兩種投資方式的混合型REITs (Hybrid REITs )。
權益型REITs
權益型REITs的目的在於獲得不動產的產權或通過合營公司來擁有該資產, ，對大型購物中心、辦公大樓等直接進行長期投資。權益型REITs注重在租金或房價的上漲 , 因此景氣盛衰，對於權益型REITs的投資收益影響較大。權益型REITs可讓投資人利用小額的資金，投資於高利潤的不動產業，並透過專業管理人員的經營來分散投資風險。
抵押型REITs
抵押型REITs本身並不直接擁有不動產，而是類似銀行的角色，直接借錢給缺乏資金的不動產開發商或經營者，進而獲得不動產的抵押債券。由於其收入來自於利息收入及融資手續費，因此利率變化對於抵押型REITs的影響較大。此類型REITs讓投資人可以利用小額資金，投資於高利息之不動產抵押貸款， 賺取較高利息 , ( REITs的利息比正常房貸利息高出 3 % ～ 6 % ) 。
混合型REITs
混合型REITs同時具有權益型 與 抵押型兩類型的投資標的，兩者的投資比例，由基金管理人依照房價趨勢及利率變動隨時調整 , 以增加投資效益。讓投資人在獲得穩定的貸款利息同時，亦可以參與產業增值所得及高租金收入的機會。
REITs怎麼運作?
REITs的運作架搆類似共同基金，是由受託機搆如信託公司或 投信公司、基金管理機構，訂定不動產投資信託契約，經主管機關核准發行之後，即可向投資人募集大額資金，拿去投資不動產等標的，按信託契約規定把經營收益分配給受益人。
富爸爸富媽媽說：「投資人可以利用小額資金，投資於REITs，REITs可在股票交易市場自由買賣。。」
REITs可分為公司制 與 契約制
公司制的REITs是指專業不動產物業管理公司，一般為股份有限公司，以投資、經營、管理不動產為目的，向投資人募集資金。投資人以取得此公司的股份方式投資，並享有公司盈餘 , 以股利方式獲取收入。
契約制的REITs，是以信託人與受託人方式成立，以投資不動產為目的訂定信託契約，將其信託的受益權予以分割細小化、規格化，以受益憑證形式來表示其權利與義務。以其投資獲利的部份用信託持股大小分配給受益人。
REITs交易方式及程序與基金、股票相同，也就是說REITs在交易所交易時間內與股票一樣皆可隨時買賣，其流動性、變現性相當高。對投資個人來說，REITs避免了房地產流動性差、變現性低 , 手續費高的缺點。
分散投資組合 ，降低投資風險
由於REITs與股市及債市具有較低的相連性，且REITs的投資範圍廣大 , 甚至為全國性 或 跨國際性的。對投資個人或機構法人而言，投資REITs不但可以避免單一投資之風險，並可選擇投資大範圍的REITs來達到分散 ( 區域經濟 ) 風險的目的。觀察過去三十年投資績效發現，REITs具有良好的風險抵抗之能力。
因應景氣變化的能力較強
與其他固定收益證券 (政府債券 、公司債券 )不同的是，在通貨膨脹率上升 或 利率上升時，一般固定收益證券的價值將會有很大的下跌壓力。REITs指數與消費者物價指數兩者間的關係是趨於同步變動的。這主要是因為當通貨膨脹時，租金、停車費等也會因應物價水準向上做同步調整，而當通貨緊縮時，現有的租金、停車費等物價水平，並不會因通貨緊縮而向下做調整。所以REITs便擁有了同時抗通貨膨脹及通貨緊縮的特性。
REITs的投資風險有：
1. 資產管理人，管理失當的風險
2. 利率上升的風險
3. 超額供給的風險
4. 房地產大跌的風險
5. 投資人瘋狂炒作的風險
管理風險( Management Risk ): 所謂的管理風險是指由於所有權與經營權分開，投資人必須承受管理團隊運作不良之風險。REITs因受法律規範所限制，必須將90%以上的應稅所得以現金股利方式發放分配於投資人，所以可以大大的減少投資人面臨管理團隊的管理風險，雖然如此，投資人在購買REITs時是以購買證券方式投資不動產，而非直接擁有不動產資產，所以必須承受管理上的風險。
富爸爸富媽媽說：「REITs基金的管理人的管理績效，決定了REITs的成敗、收益與命運。」
利率上升的風險 : 利率的上升會直接影響REITs的獲利能力。首先，當利率上升時，會導致物業發展商浮動利息支出增加，從而降低REITs營運資金運轉之效率。另一方面，若利率因通而快速上漲，會使得不動產空屋率升高及租金下調，進而抑制了REITs的收益增長。若當房貸利率超過10 %時，房價必定會下跌 , 此時的REITs可能會面臨虧損的風險。
富爸爸富媽媽說：「如果利息飆高至10%以上，REITs可能會面臨虧損的風險，所以利息的高低決定了REITs的成敗、收益與命運。」
超額供給的風險: 超額供給有兩種可能，一種是承租人的需求量減少，而另一種是新建大樓的供給數增加。無論處在何種狀況，都會使得不動產空屋率 ( 空置率 ) 上升，造成房租收益減少。
富爸爸富媽媽說：「如果空屋率超過13%以上，REITs可能會面臨虧損的風險，所以空屋率的高低決定了REITs的成敗、收益與命運。」
REITs和債券市場比較
在通貨膨脹期間，債券之票面利率通常不會反應當時的物價而成長，使得債券的實質價值 (幣值 )下降。而REITs之投資項目 (如租金) 往往會反映通貨膨脹率，使得房產相對增值 , 故其股息發放也會反映通貨膨脹而跟著上揚。
一般投資人總以為 ( 公債 ) 債券是最好的投資，原因是它的固定收益與安全性，但是卻忽略了未來幣值 ( 購買力 ) 可能因物價上漲而降低，而且提前贖回又有罰款的規定。
富爸爸富媽媽說：「成長中的經濟，對REITs所持有的房地產有利，所以通貨膨脹率的高低決定了REITs的成敗、收益與命運。」
REITs與股票市場之比較
REITs的投資標的侷限於不動產市場上，較不受股市影響，也不像股市有巨烈的大起大落。 REITs的投資標的 (如辦公大樓、公寓、商場、倉庫 )都是有形的實質資產 , 有這些實質資產作擔保，投資人不致於血本無歸。相對於股票的價值決定於公司的營收能力，若公司經營上發生虧損或破產，其股票可能一文不值。所以REITs , 投資風險較股票較小。
投資REITs的優點有：
1. 資產增值潛力高
2. 收益能力穩定
3. 高報酬低風險
4. 資金變現容易
5. 簡單易學 , 人人能懂
6. 只須小額資金 , 人人可以投資
7. 買責方便 , 操作靈活
8. 費用低廉
9. 可作資產配置來分散風險
REITs資產增值潛力高 : 投資人買入某公司的股票是投資這家公司未來創造營收成長的潛力。REITs的投資亦是如此， ( 一般人直接投資房地產只是投資物業本身 ) 投資REITs不只是投資房地產，也包括投資此經營團隊可能為物業帶來的地產升值潛力。
REITs收益能力穩定 : 從過去五年、十年及廿年的歷史報酬率分析，全球不動產的年總報酬率比全球股票市場及全球債券市場的表現更為亮麗的。REITs現金流量 , 如租金收入 , 房價增值 , 利息收入皆較為穩定。長期而言，投資REITs的風險是比股票來的低。
影響REITs價格的5個因素：
1. 投資標的增值和收益
2. 管理者的專業管理能力
3. 市場利率的高低
4. 房地產投資市場的 ( 冷熱 ) 興衰
5. 證券次級市場多空變化
如何選擇REITs : 不動產的景氣通常有一個景氣循環的模式可供預測，只是每個時期的獲利程度會因當時的總體 或 區域環境而有所不同。對於長期保守型的投資人而言，可依據不動產類別走勢作為選股依歸，短期投資人則可以依個股現金報酬做依歸。做為房地產的投資人，你應該要非常重視不動產的循環走勢， 這樣你才不至於做出錯誤的投資。
富爸爸富媽媽說：「做為房地產的投資人，你應該要非常重視經濟景氣的循環走勢與不動產價值的循環走勢， 這樣你才不至於做出錯誤的投資。」
不動產投資類別有 : 1.公寓住宅 2.購物中心 3. 辦公大樓 4.工業型不動產 、物流中心 5. 其它 ( 如 : 大飯店、賭場 、大型會議廳、量販廣場、.醫療中心、.退休安養中心 ) 。
不動產的基金準備在亞洲市場大顯身手
花旗集團不動產投資公司（CPI, Citigroup Property Investors）2007年2月20日宣布，已經募集12.9億美元，成立第一檔投資亞太地區不動產的基金，準備在中印兩國大顯身手。CPI總裁兼執行長艾斯拉克表示，現階段，亞洲是不動產私募基金絕對必須投資的地方。
某些大型集團也宣布，計畫募集數億美元基金，投資印度、中國、台灣、巴西、土耳其與智利等新興市場國家。
下 列 ：為各類別 REITs 的公司，僅供選股參考 ，買賣前，請向專業股票經理人查訊。
1. 公寓住宅 : GBP , AVB, AIV , UDR , BRE , CPT , EQR , ASN , ESS , HME , .PPS
2. 購物中心 : WRI , REG , NXL , KIM , DDR , PNP , EQY , HTG , IRC
3. 辦公大樓 : ARI , SLG , HRP EOP , BXP , CLI , TRZ , CRE , BDN , VNO
4. 工業型不動產 : CDX , CNT , EGP PLD , AMB , FPO , FR. 等。
5. REITs : 綜合指數股代號為 : VGSIX
以AVB (AVALONBAY CMTYS) REITs為例 : 2003年2月每股股價為35元 , 2005年7月每股股價為80元，2007年2月每股股價為145元，2008年4月每股股價為48元，2010年3月每股股價為89元，2011年3月每股股價為116元。
富爸爸富媽媽說：「只要能掌握著經濟榮衰的走趨，REITs它可成為投資人容易獲利的投資工具之一。」
附 註 : 大型土地開發商建築商有 ; PHM (PULTE HOMES, INC ) , LEN ( LENNAR CP CL A ) , TOL ( TOLL BROTHERS INC ) , KBH ( KB HOME) 。
以TOL ( TOLL BROTHERS INC ) 公司為例 : 2003年2月每股股價為9元 ，2005年7月每股股價升至58元，2006年7月每股股價降為24元，2007年2月每股股價為35元 ，2009年3月每股股價為14元，2010年3月每股股價為21元, 其股價上下變化很大。註：TOL 在2008 - 2009年間因受次貸風暴及金融風暴的影響，股價曾大跌超過60 %。，相信美國房價可熊能從2012年起逐步回升反彈。
投資REITs積少成多， 小錢也可以當寓公、寓婆
REITs有「小錢當寓公、寓婆」「積少成多」的投資效果。
對一般投資人而言，除了買自用住宅外，不太可能參與大型不動產的投資，但藉由投資REITs的功能 , 小錢即可以直接參與大型不動產投資，並享受到租金收益和地產增值收益，並可讓投資組合多樣化。
富爸爸富媽媽說：「投資人在少量資金下，不妨可以考慮投資REITs，做為另一種投資理財的選擇。」
富爸爸富媽媽說：「房地產的投資不一定要實際擁有房地產，你可以透過房地產信託REITs ( 證券市場 ) 的機制，一樣可以達到賺錢的目的。」
什麼人適合買REITs ?
1. 沒有太多錢又想獲得房地產投資收益的人。
2. 有點閒錢想要賺取穩定的固定收益的人 。
3. 想要分散投資風險的保守型投資人。
4. 退休族或規劃退休理財的投資人。
5. 想做房東但不想要有 ( 管理房客 ) 煩腦的人。
投資REITs應注意的事項有 :
1. 慎選投資標的
2. 宜做中長期投資，切忌短線炒作
3. 要慎選專業管理機構
4. 評估收益分配比例高低
5. 選擇管理資訊透明者
6. 選擇信用評級高的公司
7. 隨時注意政治、經濟、景氣和利率變化
8. 要順市操作 ，切記逆市投資。
REITs的年報酬率似乎比債券型基金高，但實際上RElTs並不「保證」收益，因為承租不動產的房客隨時會有變動，房地產的景氣也有高低變化，所以REITs 是有風險的，只是它的風險較股市為低。
富爸爸富媽媽說：「投資REITs並非全然沒有風險，你還是要仔細研究，審慎投資，事前做好風險的管理。」
富爸爸富媽媽說：「影響市場走趨的不確定的因素很多。投資必定會有許風險存在，投資人要按市場變化，隨時調整投資方向，做好應變與危機處理。」
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