剛剛給客戶解釋了洛杉磯商業房地產投資的大環境和回報。 這個客戶對在洛杉磯投資公寓樓感興趣。 但客戶上月來洛杉磯後發現市面出售的公寓樓都很舊，於是給我兩個思路，一是著重在大學附近找公寓樓，這樣租客源源不斷；二是如果找不到很新的公寓樓，就買地自己開發公寓樓。 客戶回國之後我做了市場調查，下面是我給他的回信，我覺得比較有代表性，所以貼出來供大家參考。
這幾年的房市危機並沒有對出租房屋市場造成太大影響。 房屋售價大跌，很多人房子被銀行收回，按理說出租房屋市場應該價格上漲。 但價格並沒有上漲，因為這一輪危機來的猛，加州目前失業率超過12%，所以那些失去房子的人也租不起房子，很多搬回父母家裡了或搬到生活費用低的地區。 在好區出租房屋租金價格堅挺，一般區價格穩中有小幅降低，但不影響大局。
在大學附近的公寓不一定是最好的選擇。
1。 因為大學生市場不穩定，搬入，搬出率太高，每次房客遷出都要請人徹底清掃房間，小修小補，重新招租。 如果用經紀人招租，還要付費用。 中間房屋空置期沒有效益。
2。 大學生租客對房子造成損壞的可能性比一般人高。 雖然你可以扣除抵押金用來修房間，但修理期間耽誤出租。
3。 洛杉磯幾個好大學，USC附近不是好區，不是投資房地產的首選。 UCLA附近區又太好，緊鄰BelAir 和Westwood 這樣的高檔區，投資以學生和教職員工為市場目標的公寓成本太高，只能開發高檔公寓，目標市場是高級白領。 而且學校附近有一些出租的公寓樓，學校自己在稍遠處有自己的公寓樓群供學生和家屬居住。
4。 帕沙迪納市有幾所不是很出名的大學，當地是好區，但又不是超高檔區，這個地區都是可以認真研究一下。
投資出租用的公寓目標市場最好放的寬一些。 衡量公寓地點好壞的一個標準應該是當地是否有就業機會。 如果地點交通方便，就比較容易出租。 但這個方便又不是說公寓樓一定要在主要大街上，因為幾乎所有上班族都要開車上班。 樓下商業，樓上住家的形勢在洛杉磯不是很普遍。
這些年新建住房的開工申請大量減少，市場上有新的，舊的房屋未售出，銀行收回的房屋還在等著排隊上市。 因為存貨太多，所以住房市場的價格一直在低點徘徊。 如果你們買了公寓，我建議暫時經營，不要蓋新的公寓。
投資公寓的原則：
1，地點交通方便，合理車程內有足夠工作機會。
2，犯罪率相對較低，這樣保證租客的水準。 便宜而犯罪率高的區域你要和無聊，無賴的租客打交道，時不時還要請律師趕走不交房租的人，人力和經濟成本高。 理想的公寓租客是有穩定收入的白領，流動率相對低，租金有保障。
3，至少投資200萬美元以上的物業。 因為低於這個數字的物業通常競爭比較大，很多小投資人都喜歡投資小公寓，所以平均下來每個出租單位的成本還是高。
文章來源： 搜房美國房產網
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