1/1/15起商业交易也须给代理表白新书

自从1986开始实施以来，代理表白书「Agency Disclosure」一直是1到4单位住宅地产买卖交易中，地产经纪必须提供买卖双方的文件。然而，直至今天，商业地产交易则没有这个法律规定。

今年布朗州长签署的一项即将於2015年元月一日生效的代理表白法，所针对的就是商业地产交易，只不过是换汤不换药地把现有的居家地产法律延伸到商业地产交易。

代理表白书里头所陈述的，其实就是加州代理表白法的文字，只字不漏地描写在一张由地产经纪及买卖当事人签字的标准表格，具体中文翻译如下：

＂代理关系表白书

当您与一位地产经纪进行地产交易谈判时，您应当一开始就了解您与该地产经纪建立的是那一类的代理关系。

卖方代理人

在售屋委托协议下，卖家代理人所扮演的是卖方专一代理的角色。卖方代理或卖方代理的分代理，所承担的是以下职责：

对於卖家：

与卖家交涉时，一个具有细心照顾、诚信、诚实以及忠诚的信托责任。

对於买家或卖家：
⒜ 细心行使合理的技能及照顾的责任
(b) 诚实、公平及有诚意对待的责任
(c) 表白代理人所知道的，而不在当事人知道或细心留意或观察情况下的，所有对房产的价值或可取性有重要性影响的事实。

代理人是毫无任何义务向任何一方透露，关於不在以上具体责任下的任何保密资料。

买方代理人

销售代理人可以在买方的同意下只代表买方。在这种情况下，此位代理人并不是卖方代理人，即便按照协议，他的部份或全部服务报酬是卖方支付的。专一代表买家的代理人所承担的职责如下：

（接下来所陈述的，是买方代理人只对於买方的以及对於买卖双方的个别责任，其内容与以上所陈述的、关於卖方代理在此方面的责任完全一样，唯一区别在於买方代理与卖方代理调换位置，而卖方与买方也调换位置）

代表买卖双方的代理人

地产经纪，无论直接或透过与一或多位合作执照持有人，可以合法地在交易中作为买卖双方的代理人，但必须取得买卖双方的知晓及同意。

在双重代理情况下，代理人有以下对於买卖双方的职责：

⒜，对於买卖任何一方，一个具有细心照顾、诚信、诚实以及忠诚的信托责任。
(b) 其他以上所陈述的各自对於买方及卖方的职责。

代表买卖双方的时候，没有取得各自一方的明示允许下，代理人不可以向另一方表白卖方愿意以低於要价的价钱，或买方愿意以高於出价的价钱成交（双方底线价的意思）。

以上代理人在交易中所承担的职责不免除卖方或买方保护自身利益的责任。您应当仔细阅读以确保以上文字充份的表达您对於交易的理解。地产经纪有资格提供地产方面的建议。如需法律或税务建议，请向合格的专业人士请教。

地产交易过程中，根据参与此交易的代理人的人数，您可能会收到多於一份表白书。法律规定与您有过超出偶然关系的地产经纪必须交给您这份表白书。每当此表白书交给您的时候，您应当阅读其内容，从而考虑您与地产经纪在该具体交易中的关系。"

坦白说，除了拥有法律背景的买家会拿出心机，仔细阅读表白内容，大多数买家收到这份代理表白后，别说阅读，一般都很难看懂，就束之高阁，等到有一天需要打官司时，才会交给律师看。说实在的，因为文字是原封不变地照抄条例，表白内容即使有看，也不容易能让一名门外汉完全理解并吸收其深层意思，看了也等於没看，若真要看，还不如在买房时交给律师看。

对於一般人而言，代理表白虽重要，但更重要的是，还是经纪人本身的修养。客户聘雇一位具有诚信的地产经纪，一般不抱有防范心态，往往会给予百分之百的信任，那麽要求地产经纪提供代理表白，莫非表露出社会对双重代理制的不信任，却无法将其废除而感到无奈的一种反讽。正也因为必须保留双重代理制，代理表白法才有它存在的价值。

就拿聘雇律师为例，律师接案子无需提供任何代理表白书给客户，原因是法律严禁律师同时代表有利益冲突的买卖双方，既然不允许这麽做，就用不着让客户明白一位代理须如何对待客户。显然代理表白法是冲着双重代理制而来的，否则谁能解释为何律师与地产经纪之间会出现这种表白责任上的落差。

值得留意的是，代理表白书里头居然对「利益冲突」只字不提，一位双重经纪不可能在同时代表买卖双方下，没有丝毫的利益冲突存在。假如代理表白的宗旨在於保护消费者的利益，有什麽比保护消费者不受利益冲突所伤害更为至上？

即便在某些可能但未必存在利益冲突的情况下，一位律师也必须在客户理解利益冲突存在的情况下，事先书面徵求并取得客户的允许，律师才能不违反道德的情况下接案子。地产代理表白法，是否因为拟定者的疏漏，而忽略了在表白书上警告当事人还未作出雇用双重经纪的时候，充份了解该利益冲突的存在，而利益冲突又会如何伤害消费者等重要信息。

让地产交易更透明化固然是可圈可点，但问题的症结在於消费者平常对於代理表白书的重要性不太在乎，一直等到想把自己的经纪甩掉的那一天，为了设法解聘经纪人的时候，才经由律师告知说，与经纪人所签署的售卖委托协议，若之前经纪人忘了给予卖方一份代理表白书，该协议书是可作废的。

经纪人打从考取地产执照时就已知道这个法律的存在，若不幸忘了在地产交易的适当环节将代理表白书交给当事人，由於法律不允许亡羊补牢，不能事后再将文件补上，万一因此疏失而丢失佣金，可谓责无旁贷，只能怪自己。