房产估价对一般屋主来讲可能并不重要，但是对地税计算、房屋保险、贷款金额、房产销售及投资分析非常重要。
许多华人在房产要出售时才关注房子价值。与许多商品不同，房产获益是一个长期实现的过程。房产估价必须考虑到经济和社会趋势以及政府管控和多元环境。影响房产价值的因素很多，如供需市场、建造成本、资本收益、现金流量及转让速度。
房产价值并不等於房屋成本或者房屋价格。成本是实际的���费，如材料费用和人工费用。而价格则是人们愿意付出的数额。成本和价格会影响到价值，但是不能决定价值。一栋房产的价格也许是15万元，但是其价值则不一定，或者比它高，或者比它低。房产估价可以是特定日期的官方对房产价值的估计，也可能是进行房产交易时，贷款公司和投资者评估的价值。房产估价的目的是决定房产的市场价值，即在一个竞争和公开市场上最可能被接受的价格。
但是，市场价格也许也?? 等於市场价值。例如，有的房子面临法拍的威胁，有的卖房是用来支付遗产税，在某些时间压力下，房产可能在低於市场价格情况下出售。
精确的价值评估依靠资料的收集和分析。它包括个别房产资料、地区、城市和社区等资料收集和分析，然后算出房价。目前，常用三种方法计算房产价值：售价比较法、成本法和收入资本化法。
售价比较法（sales comparison approach）是一个家庭房产和土地价值经常使用的方法。它通过比较最近销售的同类房产价格来算出房产的价值。这种比较法要求尽可能选择同类的房产进行，在最近一年内公开市场上出售，至少要有三四套房产。最重要的是它们的大小和地点类似，其中地点非常重要，因为它对房产的市场价值影响最大。
因为没有两栋房产绝对一样，因此对房产的估价要进行调整。另外，其他的因素也会影响价值，包括建筑的年龄和状况、销售的时间（特别是销售时与现在评估时时距多久）、地点、房产特点（空间大小、建筑质量、房间数目，是否有硬木地板、车库、厨房更新、火炉、游泳池及中央空调等）、销售期限和要求（是否在压力条件下出售、买卖双方是否是亲戚等）。
成本法（cost approach）可以用来估计改建的房产。这个方法包括建筑物和土地分别估价，并考虑到折旧。这些估价加在一起构成整个改建的房产价格。成本法帮助理性的买家评估改建房产费用。有些房产并不常被出售，且不是作为收入的建筑，这个方法比较适合像学校、教堂、医院和政府大楼评估等。
收入资本化法（CAP Rate）是第三种房产估价法。售价除以每年收入（毛收入减去营运成本，包括地税、水电瓦斯、保险、维修管理等费用）。它主要考量投资的回报和房产产生的收入。这是估计投入产生收入的房产价值常用的方法，如出租住房、办公商楼和购物中心。使用收入资本化法的评估相当直接，适用於出租金收入的房产。
因地点不同，升值潜力不同，可被接受的资本化率也大不同。一般介於5%到20%。举例说明，一商业楼每年收租10 万元，地税2万元，保险水电瓦斯维修管理1.5万元，净收入6.5 万元。如果它的卖价是81.25万，资本化率是8%，即6.5/81.25。资本化率愈高，投资人愈有兴趣。买家多希望资本化率高过8%。但热门的曼哈顿最近资本化率不到4%，也是抢着买，是有另外的原因。
对贷款公司、投资者、保险公司、买家与卖家来说，精确的房产估价很重要。评估一般由专业人士来做。（作者为注册会计师）
来源：worldjournal
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