买房出租 6件事想清楚

仍处於相对低点的房贷利率不仅大幅提高买家的购屋能力，同时也吸引投资客进场买房后出租。

对於有意购买房屋后出租的投资人，应注意以下六点：

了解身为房东的风险

投资於房地产通常有三种方式可回收报酬，即房产增值后出售、出租收取租金，与申报房贷利息减税优惠。

简单来说，若以长期投资的目的购买房产，目标应为房产出租的收益需足够支应每月房贷还款与管理费。若是购买法拍屋，则需将翻修成本纳入考量。

资深金融顾问普林西斯说，「若能找到按时缴租的好房客，房产绝对是一项很棒的投资，但房客若经常拖欠租金，这项投资就会变成一场恶梦」。

买在租屋需求强劲的地点

邻近大学的社区通常是置产的好地点，靠近学校的住宅区也比较容易吸引家庭入住。目前包括Zillow.com与Trulia.com等房地产资讯网站，皆提供各地的法拍屋与出租屋等资讯。

法拍屋资讯公司RealtyTrac最近针对全美人口数超过50万人的大都会区，依法拍屋存量、法拍屋相较一般上市屋的折价等指标，评比出全美最适合投资的20大都市。榜上有名的包括迈阿密、芝加哥、费城、德州艾尔巴索（El Paso），与纽约州浦基普西（Poughkeepsie）等。

个人若是有意购买法拍房屋，务必做好心理准备需与其他投资人竞争，因当前有不少买家有能力以全现金购屋。购得法拍屋之后往往也需要花钱整修屋况，这代表投资人需花更久时间才能实现稳定收租的目标。

亚利桑纳州凤凰城的汤玛斯退休后成为全职房东，在拉斯维加斯拥有10套房产。她建议，投资人的购房目的若是长期出租赚取租金收益，最好买在价位较低的地区，「我宁愿买一套普普通通、很容易出租的房子，也不要被一套高端房产套牢」。

考虑聘请专业房产管理公司

管理出租房产可能是件繁琐的工作，投资人应慎重考虑自己是否有精力管理，抑或是交由专业管理公司负责。若选择自己管理，便需负起维修房屋的全部责任。

第一服务房地产管理公司首席行销长华伦说，「投资人可试问，自己是否能忍受在上班、晚上或周末接到电话，并应付包括水管破裂等各种突发事件？」

投资人也需权衡付费管理公司是否值得，一般房产管理公司收取月租的特定比例作为报酬，有时可能高达10%以上。不过，投资人所拥有的房产若与居住地点距离甚远，聘请管理公司应能省心与省事。

租金收入应高於房产开销

投资人若想在购屋后转做出租，首先应估算租金收入能否支应所有的房屋开销。

普林西斯指出，他通常建议屋主在每月房贷还款与管理费总额之外多收15%，譬如这两项费用加总若为1000元，则应向房客收取1150元的租金。当然，屋主若连续多月找不到房客，也可以弹性调整租金水平。

专家建议，屋主可先透过当地报纸与Craigslist、Trulia与Zillow等网站，观察当地的租金行情，亦可参考租金分析网站Rentometer.com。

严格筛选房客人选

专家建议，屋主在选择房客人选时，可要求他们提供前任房东的推荐信，同时也应调查他们的信用与犯罪纪录。

签约时应多收相当於一个月租金的保证金，对於有养宠物的房客可再多收，以在屋内设施遭破坏时作为修缮资金，亦可在房客拖欠租金时自保。

另外，屋主也可与房客一起检查房屋，并於合约中对屋况达成共识，以避免日后双方对保证金余额有异议。

了解出租房屋的相关法令

为避免惹上官司，房东新手也应了解自身应尽的法律责任，包括美国住宅与都市发展部网站（www.hud.gov）与房东保护局网站（www.thelpa.com）都提供相关资讯。房东保护局网站并提供租约样本与筛选房客指南。

来源：worldjournal