在美购房成交时出现差错？不用怕！

当你好不容易将心仪的房子谈成，马上可以入住新房时，偏偏在成交这一步出现差错，心情的失落可想而知。房地产交易需要的时间往往相差很大，快则半小时成交，慢则需要好几天，就像在地图上计算行驶时间，很难判断因为可能遇到的交通事故，而担误的时间。如果我们花点时间研究可能出现的问题，做好充足准备，按时成交的可能性更大。

导致成交延迟的原因可能包括文档出错，资金没有按时到帐或金额出错，以及买方在最后验房时发现问题。

问题：文档信息错误

简单的文档问题可能包括姓名拼错或地址出错，而严重的可能包括贷款金额错误或缺页。这些差错可能导致几小时，甚至几天的延迟，因为必须一切都确保无误后才能成交。

解决方案：仔细沟通和检查

尽早详细查看每一份文件，特别注意贷款金额等关键信息。反复检查贷款和首付金额、利率、拼写和所有个人信息，对任何不理解或有疑惑的事情提问。

问题：Money，money，还是 money

你也许能猜到，许多可能出现的问题都与钱有关。比如：

你在成交前一天去银行，准备将首付直接转给经纪人。听起来好像很简单。但这笔钱在银行可能出现意料之外的差错，或是钱没有在预约时间内到账，或是到账金额不对。

如果金额不对，可以补足差额，但房产交易不接受个人支票，所以必须买保付支票或银行本票来补足差额。这样一来，成交时间可能要延后了。

解决方案

有两种方法避免这个问题。一种是，您将首付以保付支票或银行本票的形式带到成交地点。另一种方法是，安排资金电汇或银行转账，提前几天支付给成交经纪人。如果仍不知道成交需要的准确金额，就多转一点钱，以后会得到还款。

问题：贷款文件还没拿到？

假设一下，您的贷款计划正通过连夜快递送给成交经纪人。您赶赴成交地点后才发现，快递还没有送到。东西寄丢了吗？寄错地方了？要晚一小时到？不管怎麽样，这时缺乏贷款文档，您和卖方的交易必须暂停。

解决方案：与成交经纪人密切联系

在预约成交前，至少提前几天与成交经纪人沟通。如果您雇用了抵押经纪人，他们通常会非常热情地协助您和您的经纪人加快手续办理，保证手续完成并送到成交地点。但您可以在这个流程中协助他们！询问各方是否已有他们需要的所有信息。银行账单、纳税申报表和其他文件，都有丢失的可能。在成交当天早上，如果您的经纪人或贷方不负责召集各方和文件，那麽您可以打电话验证交易需要用到的材料是否完整、文档是否已准备好待签署。

问题：产权不明确

卖房产权不明确可能牵涉出一系列严重问题。比如，购房中，产权公司发现，卖方没有向承包商付过栅栏的费用，房产受到留置权限制；或者卖方的哥哥起诉，声称父母把房子留给了他……总而言之，您，也就是购房者，遇到问题了。您需要在成交前，坚决要求清晰、明确、没有问题的产权，您的贷方也会坚决要求。

解决方案：仔细研究产权报告

现在再次强调做功课的重要性。提前做好功课，能预防产权在最后一分钟出现意外。您需要仔细研究在第三方保管开启后完成的初步产权报告。事实上，您应该在拿到一份报告后就尽快阅读。这个产权报告通常直接给贷方。可以想办法自己也拿到一份。

在成交时，您需要买一份产权保险，避免产权公司在调查时出现遗漏而造成的损失，但这份保单仅在成交当天后才生效。

问题：最后时刻的要求

专家们说，有时贷方会在最后时刻要求提供更多信息，比如数份租赁协议、取消的存款支票、原始灾害险保费等，这些最后时刻才提出的要求会造成成交延迟。

解决方案：保持联系、备好所有材料

提前与贷款专员沟通。是否还需要提供其他信息来完成档案？另外，把能想到的每一份文件都带到成交地点。

问题：最后查验时发现房屋问题

在成交的前一天，去即将成为自己的家中最后查验一次，才发现卖方在屋里留下了很多垃圾、把浴室墙上的洗脸盆拆了，还在搬走电视机时，在墙上凿了一个拳头大的洞。

解决方案：立刻询问沟通

出现了这样的问题，您的经纪人应与卖方经纪人合作商讨解决。首先看看哪些是可接受的问题、可能造成的损失及如何让卖方承担费用。一种方法是协商减少您的成交费用，这意味着卖方在成交时需支付更多费用。另一种是取出卖方一部分适当收益由第三方保管，直到问题解决。

最重要的是，不要等到成交时才提出各种问题。提前解决好这些问题，或推迟成交。

购房小贴士：

• 买卖双方都必须同意成交中的任何变更。描述变更的修正条款必须以书面形式，由双方签署并随附在指导文件中。
• 审查每份文档后再签名。一旦签名即表示同意。
• 避免不必要的延迟。贷方的贷款承诺有失效日期，与第三方保管必须结束的日期一样。
• 您可以做到的一件事是，确保自已和参与成交会的所有人都准时到场。（您和您的配偶及相关人员都需要准时到场！）
• 如果交易失败，买方的预付金由销售合同的条款，或失败的原因而定。建议咨询律师。
• 在交易完成后，成交经纪人将邮寄给您最终清算报表，反覆检查这里的信息，这是一份重要文档，不容出错。

来源：圣路易时报